POGOSTA
VPRAŠANJA

Pojem črne gradnje ni uradni pojem, po zakonu o graditvi objektov se uporablja pojem “nedovoljena gradnja”. Za nedovoljene gradnje zakon šteje:

Nelegalna gradnja – nelegalna gradnja pomeni, da se gradnja oziroma dela, za katera je predpisano gradbeno dovoljenje, izvajajo oziroma so izvedena brez veljavnega gradbenega dovoljenja.

Neskladna gradnja – neskladna gradnja pomeni, da je za gradnjo oziroma dela, za katera je predpisano gradbeno dovoljenje, takšno dovoljenje sicer izdano, vendar se takšna gradnja oziroma dela izvajajo oziroma so izvedena v nasprotju s pogoji, določenimi z gradbenim dovoljenjem, kakor tudi da se objekt, za katerega je bilo sicer izdano gradbeno dovoljenje, uporablja v nasprotju s pogoji, določenimi z njim.

Nevarna gradnja –  nevarna gradnja pomeni, da gradnja, ki se izvaja ali že zgrajeni objekt ogroža premoženje, zdravje in življenje ljudi, promet, sosednje objekte oziroma njegovo okolico.

Za enostavne objekte gradbeno dovoljenje ni potrebno.
Za nezahtevne objekte je treba pridobiti gradbeno dovoljenje, vendar v poenostavljeni obliki, lahko pridobi vsak z upoštevanjem zakonodaje in prostorskih aktov.
Za zahtevne in manj zahtevne objekte je treba pridobiti gradbeno dovoljenje, ki se izda na podlagi projekta za pridobitev gradbenega dovoljenja, ki ga lahko izdela samo odgovorni projektant

3. Za katere objekte gradbeno dovoljenje ni potrebno?

Gradbenega dovoljenja ni treba pridobiti za gradnjo enostavnih objektov in izvedbo vzdrževalnih del.

Pri gradnji objektov morajo biti upoštevani gradbeni predpisi, katerih spoštovanje zagotavlja, da bodo upoštevane bistvene zahteve, kar bo zagotovilo, da bodo objekti varni, da ne bodo ogrožali zdravja in življenja ljudi in njihovega premoženja.

Za večino enostavnih in nezahtevnih objektov sta relevantni le zahteva mehanske odpornosti in stabilnosti ter varstva pred požarom, preostale zahteve pa so bolj ali manj brezpredmetne.

Zato je bilo pri določanju meril za enostavne in nezahtevne objekte izhodišče, da gre za gradbeno tehnično nezahtevne objekte, da tudi niso namenjeni prebivanju in pri katerih zato ni potrebno projektiranje in ni potrebno gradbenotehnično preverjanje na nivoju projektantskega znanja.

Ne glede na to pa morajo investitorji paziti na upoštevanje teh zahtev, še posebej zahteve, ki se nanaša na mehansko odpornost in stabilnost obstoječih objektov, na katere se enostavni in nezahtevni objekti prislanjajo.

V primeru posega v konstrukcijo obstoječega objekta je, treba pridobiti gradbeno dovoljenje za rekonstrukcijo. Pomembno je tudi upoštevanje zahteve varnosti pred požarom, da se omeji širjenje požara, ter zahteve varčevanja z energijo in ohranjanja toplote v primeru poseganja v ovoj obstoječe stavbe.

V primeru kršitve določb gradbenih predpisov je namreč za vse vrste gradenj predpisan prekršek, globa in predvideno ukrepanje gradbenega inšpektorja.

Zato je priporočljivo, da se investitor v primeru kakršnegakoli dvoma glede upoštevanja gradbenih predpisov obrne na ustrezno usposobljenega strokovnjaka – odgovornega projektanta in v izogib odgovornosti za kršitev gradbenih predpisov
zaprosi za preveritev glede izpolnjevanja bistvenih zahtev.

Pred pričetkom gradnje je vedno smiselno pregledati relevantno gradbeno zakonodajo in predpise, prav tako je zelo priročna lokacijska informacija, iz katere je razvidno več informacij glede prostorski možnosti in omejitev.

Lahko se obrnete na nas za strokovno posvetovanje glede nameravanega posega. Poleg upravnih zadev obvladamo tudi tehnične in prostorske plati gradnje.

1. Kako poteka legalizacija?

Postopek legalizacije je podrobneje opisan na podstraneh storitve.

Legaliziran objekt je vreden več kot nedovoljena gradnja. Z legaliziranim objektom lahko sklepate pravne posle, pridobili hipotekarni kredit, lahko ga vpišete v kataster stavb in zemljiško knjigo s katero boste dokazovali vaše lastništvo. Legaliziran objekt vam nudi več pravne zaščite. 

3. Kdaj legalizacija ni možna?

Legalizacija vseh objektov in posegov ni mogoča. Razlogov za to je toliko kot je zakonskih omejitev. Pogosti neizpolnjeni pogoji za legalizacijo so, neskladnost s prostorsimi akti, gradnja na kmetijskem zemljišču, gradnja preblizu meje, neupoštevanje zakonov in pravilnikov. Kljub temu, da objekta ni mogoče neposredno legalizirati, obstajajo še drugi postopki, ko se na prvi pogled nezazidljiv objekt lahko legalizira. Zato priporočamo da stopite v stik z nami, saj vam lahko strokovno svetujemo.

Sprememba namembnosti je izvedba del, ki niso gradnja in zaradi katerih tudi ni potrebna rekonstrukcija, predstavljajo pa takšno spremembo namena objekta ali njegovega dela, da se povečajo vplivi objekta na okolico.

Za spremembo namembnosti je potrebno pravnomočno gradbeno dovoljenje. Potek spremembe namembnosti je podoben postopku legalizacije. Za spremembo namembnosti se lahko obrnete na nas.

S plačilom komunalnega prispevka, občini plačamo del stroškov, ki jih je imela za izgradnjo komunalnega omrežja. Ceste, vodovoda, kanalizacije, elektrike… Strošek komunalnega prispevka je odvisen predvsem od vaše parcele in velikosti objekta.

Za okvirne stroške se lahko pozanimate pri vaši občini, ti lahko znašajo od par tisočakov do par deset tisoč evrov. Višino komunalnega prispevka določa Pravilnik o merilih za odmero komunalnega prispevka, ki ga mora imeti vsaka občina. Pri vaši občini se lahko pozanimate, kje je cenik objavljen.

Legalizacija črne gradnje na kmetijskem zemljišču je možna, ko to ni v nasprotju s prostorso ureditvenimi pogoji občine. Ko je taka legalizacija omogočena, je potrebno poleg priprave dokumentacije in drugih obveznosti v postopku legalizacije poravnati še odškodnino zaradi spremembe namembnosti kmetijskega zemljišča ali gozda.

V kolikor sprememba namembnosti zaradi prostorskih ureditvenih pogojev občine ni možna, obstaja še pobuda, katero oddate na občini, za spremembo pogojev. Postopek ni vedno uspešen, ter je časovno potraten. Za več informacij priporočamo da se obrnete na vašo občino.

Po novem gradbenem zakonu, pa bo omogočena dodatna možnost legalizacije črne gradnje na kmetijskem zemljišču. Ta bo možna v kolikor je objekt izveden na kmetijskem zemljišču z bonitetno oceno, nižjo od 40, ki se ugotovi na podlagi podatka o katastrski kulturi in katastrskem razredu parcele pred gradnjo in ob upoštevanju prevedbenih preglednic po katastrskih okrajih iz sistema katastrske klasifikacije v boniteto zemljišč.
Poleg ugodne bonitetne ocene, pa je potrebna predhodna izvedba lokacijske preveritve po kateri občina lahko odobri željeno legalizacijo objekta. Celoten postopek traja lahko traja nekaj mesecev.

1. Sprejet je nov Gradbeni zakon GZ-1, kdaj se bo začel uporabljati?

Sprejet je bil nov Gradbeni zakon, njegova uporaba se je pričela s 1.6.2022.

2. Kje lahko preberem gradbeni zakon.

Gradbeni zakon je dostopen na straneh uradnega lista.

3. Legalizacija črnih gradnej po novem zakonu

Nov gradbeni zakon predvideva v osnovi dva glavna tipa legalizacije.

Prvi, klasični način se lahko uporablja za vse objekte. Da je legalizacija mogoča, morajo objekti upoštevati prostorske akte ter druge pravilnike o gradnji.

Drugi način legalizacije, imenovan dovoljenje za objekte daljšega obstoja, pa se lahko uporabi le za objekte zgrajene pred 1.1.2005. Objektom se po tem datumu ne sme spreminjati velikost ali namembnost.

4. Kaj pomeni da dovoljenje za objekt daljšega obstoja velja pogojno?

Spodaj je prepis odstavkov iz zakona, ki se nanašajo na to vprašanje.

(6) Dovoljenje za objekt daljšega obstoja velja pogojno in ga pristojni upravni organ za gradbene zadeve lahko razveljavi na zahtevo vlade ali občine brez odškodninske odgovornosti, če je to potrebno zaradi zavarovanja javnega interesa po predpisih, veljavnih v času gradnje objekta, in sicer ob neposredni ogroženosti zdravja in življenja ljudi ter delov okolja v skladu s predpisi, ki urejajo varstvo okolja. Razveljavitev ni mogoča, če je ogroženost mogoče odpraviti z drugimi milejšimi sredstvi.

(7) Zaznamba pogojne veljavnosti dovoljenja za objekt daljšega obstoja se na podlagi dovoljenja za objekt daljšega obstoja po njegovi pravnomočnosti vpiše v zemljiški kataster. Vpis predlaga pristojni upravni organ za gradbene zadeve po uradni dolžnosti.

(8) Ne glede na izdajo dovoljenja po določbah tega člena lastnik objekta ni upravičen od občine zahtevati gradnje manjkajoče komunalne opreme, če je objekt zunaj določenega območja komunalnega opremljanja.

(9) Za objekte daljšega obstoja, za katere je bilo izdano dovoljenje iz tega člena, se šteje, da niso nelegalen ali neskladen objekt in da imajo v času veljavnosti dovoljenja oziroma odločbe iz prejšnjega odstavka uporabno dovoljenje.

V nadaljevanju so dodatna pojasnila, ki jih je podalo ministrstvo za okolje in prostor na svoji spletni strani.

Možnost legalizacije je izključena pri nevarnih objektih, za katerega je bil že izrečen inšpekcijski ukrep. To so objekti, ki ne izpolnjujejo bistvenih zahtev iz gradbenih predpisov, tako, da neposredno ogrožajo zdravje in življenje ljudi, premoženje večje vrednosti, promet ali sosednje objekte. Ker se lahko tudi med objekti, ki jih inšpektor sicer ni opredelil kot nevarne, bodo pa legalizirani oziroma bolje rečeno amnestirani, lahko pojavi primer legaliziranega objekta, ki bi ga bilo zaradi zavarovanja javnega interesa po predpisih, veljavnih v času gradnje objekta razveljaviti, ker neposredno ogroža zdravje in življenje ljudi ter okolje, je GZ tudi za take primere predvidel dodatno zakonsko varovalo. Pogojna veljavnost vseh dovoljenj za objekte daljšega obstoja v takih primerih namreč omogoča razveljavitev dovoljenja, pod pogojem, da ni drugih, milejših sredstev za odpravo ogroženosti. Pogojna veljavnost se tudi zaznamuje v zemljiškem katastru, kar bo omogočilo seznanitev tretjih oseb z drugačnim statusom tega objekta (na primer zavarovalnic in morebitnih kupcev). 
Z izdajo dovoljenja za objekt daljšega obstoja sicer nastopi zakonska domneva, da objekt ni več nelegalen ali neskladen in da ima v času veljavnosti dovoljenja (ker se to lahko izjemoma pogojno tudi razveljavi) tudi uporabno dovoljenje.

Gradbeni inšpektorji Inšpektorata RS za okolje in prostor izvajajo nadzor nad izvajanjem Zakona o graditvi objektov in na njegovi podlagi izdanih predpisov, ki se nanašajo na gradnjo. Pri svojem delu ugotavljajo, da je velik del zaznanih kršitev posledica nepoznavanja predpisov na področju graditve in urejanja prostora.

Gradbeni inšpektorji morajo postopati v skladu z Zakonom o prekrških in ob izpolnitvi pogojev, zoper kršitelja predpisov o graditvi uvesti tudi prekrškovni postopek, v okviru katerega kršitelju izrečejo globo oziroma drugo prekrškovno sankcijo.

Stroške izvrševanja inšpekcijske odločbe v celoti nosi inšpekcijski zavezanec.

Kadar neka gradnja oziroma objekt predstavlja kršitev predpisov o graditvi, se lahko gradbenemu inšpektorju poda prijavo. Prijava je lahko anonimna, inšpektor pa v vsakem primeru varuje tajnost vira prijave. Pri tem opozarjamo, da se osebo, ki poda lažno prijavo, lahko kaznuje.

V izogib lažni prijavi, lahko pomagamo preveriti ali vaš sosed gradi v skladu s pogoji za gradnjo.

3. Nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo prostora?

Lastnik nedovoljene gradnje ali investitor je skladno z zakonom dolžan plačati plačati nadomestilo za degradacijo in uzurpacijo prostora. Tega odmeri upravna enota vpostopku izdaje gradbenega dovoljenja oziroma se odmeri na podlagi izdane inšpekcijske odločbe.

Način izračuna in višino nadomestila določa Uredba o kriterijih za izračunavanje višine nadomestila za degradacijo in uzurpacijo prostora in načinu njegovega plačila.

Nadomestilo se izračunava na podlagi točk, vrednost ene točke je 8 EUR.

Določene pa so najnižje in najvišje vrednosti nadomestila. Te znašajo za enostavne in nezahtevne objekte od 320 do največ 8000 EUR. Za manj zahtevne, kamor sodi na primer enodružinska hiša, pa od 640 do 24000 EUR. Za zahtevne objekte je najnižja vrednost nadomestila 1600 EUR, zgornja meja ni določena.

Na izračun nadomestila vpliva veliko dejavnikov, od velikosti objekta, vrste namenske rabe prostora, stopnje varovanja, načina izvajanja nedovoljene gradnje, namena objekta itd.